El Megapuerto de Chancay, inaugurado el 14 de noviembre de 2024, ha transformado el panorama económico y urbano del norte chico de Perú, especialmente en el mercado inmobiliario. Este proyecto, liderado por la empresa china Cosco Shipping Ports con una inversión inicial de US$1,315 millones y proyectada a superar los US$3,500 millones, ha generado un aumento exponencial en los precios de los terrenos en Chancay y distritos aledaños, impulsado por las expectativas de desarrollo económico y la llegada de inversionistas nacionales e internacionales. Sin embargo, la falta de un Plan de Desarrollo Urbano actualizado plantea desafíos para un crecimiento ordenado. A continuación, exploramos en detalle el impacto del megapuerto en el mercado inmobiliario, respaldado por múltiples fuentes confiables.
Crecimiento Exponencial de los Precios de los Terrenos
Hace 15 años, el valor de los terrenos en Chancay oscilaba entre US$1 y US$6 por metro cuadrado. Hoy, tras la inauguración del megapuerto, los precios han alcanzado cifras impresionantes. Según el alcalde de Chancay, Juan Álvarez Andrade, los terrenos dentro de la ciudad pueden llegar a costar hasta US$1,000 por metro cuadrado, lo que representa un incremento de hasta 1,650% en algunas zonas periurbanas donde el precio pasó de US$2 a US$35 por metro cuadrado. En áreas estratégicas, como el kilómetro 84 de la Panamericana Norte, considerado la «puerta de entrada» al puerto, los valores son aún más altos, con lotes de una hectárea (10,000 m²) ofertándose hasta por US$1 millón.
En distritos cercanos como Aucallama, el alcalde Edwin Valdivia reportó que los terrenos han pasado de S/50 (aproximadamente US$13) a US$200 por metro cuadrado, reflejando la creciente demanda debido a la cercanía con el megapuerto y la disponibilidad de espacios. Esta revalorización se atribuye al interés de inversionistas que buscan terrenos para usos industriales, logísticos y comerciales, como almacenes, hoteles y supermercados.
Miguel Cordano, presidente del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, proyecta que los precios de predios pequeños podrían alcanzar los US$50,000 por hectárea en 2025, especialmente en ubicaciones privilegiadas. Factores como la topografía, el acceso a servicios básicos (agua potable y alcantarillado) y la formalización de la propiedad pueden duplicar o triplicar el valor de un terreno. Por ejemplo, un predio con acceso a servicios puede valer hasta 2.5 veces más que uno sin estas facilidades.
Factores que Impulsan la Revalorización
El Megapuerto de Chancay, diseñado como un «smartport» con tecnología avanzada y capacidad para recibir embarcaciones de gran calado, promete convertir a Perú en un hub logístico clave para América Latina. Su ubicación estratégica reduce el tiempo de transporte marítimo a Asia de 40 a 28 días, lo que atrae a empresas logísticas y comerciales interesadas en establecerse en la zona. Este potencial ha generado un interés creciente de inversionistas, especialmente de China, que buscan desarrollar infraestructuras como depósitos, hoteles y restaurantes.
Además, el megapuerto ha impulsado el turismo local en un 30-40% desde su inauguración, con un aumento notable durante las festividades de fin de año, beneficiando a negocios como restaurantes y hoteles. Esta dinámica refuerza la demanda de terrenos para proyectos comerciales y residenciales.
Sin embargo, la revalorización no se debe solo a la demanda actual, sino también a las expectativas de futuro. Inversionistas, incluidos grupos familiares con alta capacidad adquisitiva y fondos de inversión, están practicando el «land banking», adquiriendo terrenos con la esperanza de que su valor se multiplique una vez que el puerto opere al 100% y se concrete la creación de una Zona Económica Especial, un anuncio que el gobierno podría realizar en octubre de 2025.
Desafíos: Falta de Planificación Urbana
A pesar del auge inmobiliario, un obstáculo significativo es la falta de un Plan de Desarrollo Urbano (PDU) actualizado. Según expertos como Laura Oriundo, las normativas municipales no han evolucionado en 30 años, lo que limita la zonificación adecuada para usos industriales, comerciales o residenciales. Esta ausencia de planificación dificulta la financiación de proyectos, ya que los bancos requieren claridad en la zonificación para otorgar créditos.
El crecimiento demográfico descontrolado, impulsado por la llegada de nuevos pobladores atraídos por las oportunidades del puerto, ha generado invasiones de terrenos y asentamientos informales, exacerbando la falta de servicios básicos y generando conflictos por el uso del suelo. En Aucallama, por ejemplo, el alcalde Valdivia ha criticado la falta de un diagnóstico realista por parte del Ministerio de Vivienda, lo que complica la planificación territorial.
Oportunidades y Retos para Inversionistas
El mercado inmobiliario de Chancay ofrece oportunidades únicas para inversionistas. La revalorización de los terrenos, combinada con el potencial logístico y comercial del puerto, atrae a quienes buscan alta rentabilidad a largo plazo. Empresas como supermercados y cadenas hoteleras internacionales ya han mostrado interés, y se espera que la construcción de «ciudades tecnológicas» para empresarios y trabajadores impulse aún más el desarrollo.
No obstante, los retos son significativos. Además de la falta de zonificación, la infraestructura vial y los servicios básicos son insuficientes para soportar el crecimiento esperado. Expertos como Juan Carlos Mathews y Jorge Solís Espinoza han enfatizado la necesidad de una colaboración público-privada para desarrollar zonas industriales y mejorar la infraestructura, maximizando así el impacto económico del puerto, que se estima aportará US$4,500 millones (1.8% del PBI peruano) en su fase inicial.
Recomendaciones para Inversionistas
Si estás considerando invertir en Chancay, es crucial priorizar terrenos con titularidad clara y acceso a servicios básicos, ya que estos factores incrementan significativamente su valor. La espera por la culminación del PDU y posibles anuncios sobre la Zona Económica Especial podría ser estratégica para maximizar retornos. Contáctanos para una asesoría personalizada sobre las mejores oportunidades en esta zona en auge.
Fuentes:
- Gestión (21 de junio de 2024, 5 de septiembre de 2023, 12 de enero de 2025)
- La República (26 de noviembre de 2023, 7 de enero de 2025)
- Revista Economía (4 de julio de 2024, 13 de enero de 2025, 25 de junio de 2025)
- Latina Noticias (19 de junio de 2024)
- Infobae (9 de enero de 2025, 27 de septiembre de 2023, 3 de marzo de 2025)
- Perú Retail (12 de agosto de 2024, 19 de junio de 2024)
- RPP Noticias (7 de enero de 2025, 17 de junio de 2024)
- El Comercio (9 de enero de 2025)
- SEMANAeconómica (22 de junio de 2025)
Nota: Los precios mencionados son referenciales y pueden variar según la ubicación, formalización y condiciones del mercado.
Para información de terrenos en venta consulta o ingresa a la parte posterior a nuestra pestaña «Chancay».
